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재건축 규제완화… 터닝포인트 될까 |
| 작성일 :
08-07-26 20:17
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“재작년 이곳으로 이사 왔는데 이후로 가격이 계속 떨어지니 불안하죠. 하지만 규제완화만 된다면야 회복은 어렵지 않을 테니 조금 더 기다려 볼까 합니다” 둔촌동 둔촌주공에 사는 김모씨는 그야말로 2006년 말에 상투를 잡듯 이곳으로 입성했다. 이후 내리막길을 달리고 있는 집값과 좀처럼 진행되지 않는 재건축 사업에 조급해진 맘을 달래며 밤잠을 설친 적이 한두 번이 아니다. 하지만 김씨는 최근에 발표된 정부의 재건축 규제완화 방침에 마음이 움직이면서 시간을 두고 좀더 지켜보기로 했다.
“아직까진 손님이 별로 없고 한산합니다. 하지만 곧 반등하리란 기대감이 커 올 하반기가 기다려져요” 둔촌주공 단지 내 상가에 위치해 있는 H중개업소 관계자는 조용한 거래 분위기 속에서도 표정만은 어둡지가 않았다. 실제로 거래 환경에 영향을 줄만큼 가시화된 규제완화는 없지만 대부분의 중개업자들이 이를 긍정적으로 보고 있고 시장 활성화를 위해서라도 꼭 필요한 사항이라고 여기고 있다.
전반적인 재건축 시장의 악재 및 잠실 일대 대규모 입주물량 영향으로 강남4구 중에서도 큰 하락세를 보였던 강동구. 최근 정부의 재건축과 분양가상한제에 대한 규제완화 움직임에도 피부에 와 닿는 구체적인 사항이 없어 매수인들의 반응은 차갑기만 하다. 하지만 매도인들은 이번 방침이 재건축 사업의 지지부진한 진행 속에 새로운 물꼬를 틔어 주리란 전망이 강해 매물을 다시 회수하며 높은 기대감을 형성하고 있다.
◆ 매도인도, 매수인도 일단은 ‘기다려 보자’는 식 = 조합원 명의변경 금지 및 개발이익환수제도의 폐지, 소형평형의무비율의 완화 등 정부의 규제완화 방침이 발표된 후 현장에서는 일부 급매물이 거래되며 반짝 반등을 꾀하기도 했다. 하지만 전반적인 경기침체의 늪이 깊어지는 가운데 정부의 ‘말 한마디’로는 추가 매수세를 견인할 수 없다는 분위기다.
상일동 고덕주공은 대출이자에 부담을 느낀 매도인들이 내놓은 저가매물들만 거래에 가담하고 있다. 나머지 매도인들은 이미 매물을 거둬들인 상태로 시장은 조용하기만 하다. 추진위가 설립돼 있는 고덕주공의 경우 조합설립인가 승인이 나면 조합원의 지위양도가 금지돼 거래가 불가능하다. 이 때문에 설립인가 전에 거래를 하려는 급매물이 많았던 것이 사실. 하지만 조합원지위변경 금지에 대한 규제가 완화되면 조합설립인가 후에도 거래가 가능해지기 때문에 집주인들은 거래를 미루려는 경향이 나타났다.
매수인의 입장에서는 조합원의 지위 변경이 가능하게 되면 웃돈을 주고 사고 팔 수 있기 때문에 가격 상승의 우려가 발생한다. 하지만 가격이 오르기 전에 선뜻 매입에 나서기엔 여전히 시장 자체에 불안요소가 많다는 의견이 강하다. 대출규제로 인해 자금여력이 없는 수요자들은 매수에 가담할 수 없어 2년여 전의 가격 선으로만 매물을 선호하며 관망하고 있는 실정이다.
상일동에 위치한 우리중개업소 관계자는 “세금은 이미 시장에 선 반영돼 있어 그 영향력이 크지 않다. 하지만 금리인상이나 대출규제 등은 수요자들의 자금 줄을 직접적으로 막는 강력한 장애물로 거래시장에 악영향을 끼칠 수 있다”라고 전했다. 인근의 또 다른 중개업자는 “현재 상황에서 대출규제 완화방침은 매수세를 살아나게 하는 촉진제로써 역할을 톡톡히 해낼 것”이라 전망했다.
◆ 황금알 낳는 재건축, 과거 명성 어디로 = 강남·송파 등 주요 재건축 단지들과 어깨를 견줄 만큼 높은 가격대를 형성하고 있던 강동구도 정부의 규제폭탄은 피하지 못했다. 2006년 말까지만 해도 이 곳은 여느 강남 재건축과 마찬가지로 고공행진을 이어갔다. 하지만 2007년 초 분양가상한제 및 각종 재건축 사업을 옥죄는 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 가격은 급격히 꺾이기 시작했다. 지난 해 7월에는 둔촌주공 정밀안전진단의 완료로 반짝 상승 불씨가 지펴지기도 했지만 MB정권의 불투명한 재건축 완화 움직임에 열기는 다시 식고 말았다.
고덕동에 위치한 R중개업소 관계자는 “재건축의 경우 사업성 확보도 어려운데다 최근 강남아파트 가격의 지속적인 하락세가 만연한데 어떤 수요자가 거래에 나서겠느냐” 라며 “요즘엔 손님이 와도 아예 급매물 위주로만 소개를 하고 있다”고 말했다.
재건축 사업지 중 단일단지로는 큰 규모를 자랑하는 둔촌동 둔촌주공의 상황도 마찬가지다. 둔촌주공1단지 82㎡는 정밀안전진단 통과 소식과 함께 2007년8월 초 10억 원을 상회하는 기록을 냈다. 하지만 호가만 높을 뿐, 근본적인 거래 지원 요소의 부재로 매수세는 금새 실종 됐다. 이후 지속적인 하락세를 보여 올 7월 현재(2008.7.21 기준)는 8억7000만원 선에 시세가 형성돼 있다.
◆ 규제완화, 둔촌주공에 ‘청신호’ 켜지나 = 둔촌주공은 2007년 정밀안전진단 통과 후 현재 조합설립인가를 위한 주민동의가 진행 중에 있지만 진행률이 제자리 걸음이다.
이 단지는 66㎡이상의 면적 비중이 전체의 80%이상을 차지하고 있어 소형평형 의무비율이 적용된다면 사업성 악화가 예견돼 주민 동의률이 6월 말 당시 55%에 그쳤다. 현재 요구되는 동의률은 75% 선. 빠른 사업진행을 위해서는 추가 주민동의가 필요한 상황이다. 이에 현지에서는 이번 규제완화 방침을 매우 반기는 분위기다. 둔촌주공 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 작용했던 이 규제가 완화되면 주민들의 사업 동의률이 쉽게 채워지리라 전망되기 때문이다.
둔촌주공 인근에 위치한 1번지 중개업소 관계자는 “둔촌주공의 경우 일반물량이 2000여 가구로 타 사업지에 비해 많은 편임에도 불구하고 각종 규제로 인해 사업진행이 가로막혀 있었다”라며 “하지만 규제 비율이 완화되거나 폐지 된다면 더 이상 사업을 반대할 이유가 없어 빠른 사업 진행이 예상된다”고 전했다.
인근의 또 다른 공인중개사는 “수익성뿐만 아니라 주택 공급을 위해서라도 규제완화를 통한 사업 진행이 신속히 이뤄져야 한다”라고 말했다.
◆ 앞으로의 전망 및 투자 유의점 = 강남 재건축 아파트의 가격 바닥설과 규제완화의 불씨가 서서히 번지면서 거래량은 소폭 늘고 가격은 완만한 회복 선을 타겠다. 특히 10월 정기국회 전까지는 약 보합 내지 내림세를 유지하다 10월 이후부터 행보가 뚜렷해 질것으로 전망된다.
그러나 아파트 가격이 크게 오를지에 대해선 대부분의 중개업자들이 회의적인 태도를 나타냈다. 전반적으로 침체돼 있는 경제상황이 가장 큰 이유이다. 열악한 거래환경 자체의 변화 없이 단순 규제완화 만으로는 큰 회복을 기대하기 어렵다는 것.
하지만 여전히 투자1순위로는 재건축이 우세하다는 편이다. 특히 강동구 내 재건축에 관해서는 낙관적인 면이 강하다. 지역적으로 9호선 연장개통과 올 하반기 준공이 예정돼 있는 동남권유통단지 ‘가든파이브’ 등의 호재가 많고 선사유적지 등 환경여건도 타 강남권에 비해 우수하기 때문이다. 게다가 최근 1기 신도시의 가격 거품붕괴와 고유가에 따른 직주근접 선호에 따라 강남권에 자리잡은 강동구의 인기는 더해질 것으로 기대된다. 이에 둔촌동 H중개업소 관계자는 “강동구는 어느 정도 개발이 완료된 강남구와는 달리 아직 미개발지가 많은 탓에 향후 발전 가능성이 매우 높다”라고 전했다.
재건축 단지를 매입하기 위해서는 해당 단지의 대지지분을 정확히 파악해야 한다. 토지등기부를 통해 확인한 대지지분이 클수록 향후 평형배정 시 이익을 볼 수 있기 때문이다. 또한 확실한 규제완화가 있기 전에는 2004년1월 이후 조합설립인가를 받은 단지를 주의해야 한다. 이들 단지는 조합원 지위양도가 금지돼 입주 시까지 소유권을 제한당할 우려가 있다.
매입은 전체적인 경기회복의 여지가 미비한 현 상황에서 전체 추세 보다는 개별적으로 하락폭이 큰 단지를 위주로 눈여겨볼 필요가 있다. 사업속도도 중요한 요소다. 사업자체가 단기보다는 중장기에 걸쳐 진행되므로 금리 및 대출 등 시간에 대한 금융적 손실을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
마지막으로 재건축 규제 완화방안은 다가오는 10월 정기국회에서 정식적으로 통과돼야만 현실적으로 드러나는 것이다. 그러므로 그 이전에 너무 앞서서 예견하기보다는 관망하는 자세로 하락폭이 큰 단지 위주로 투자에 나서야 하겠다.
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